Aktualność

Inwestorzy od lat borykają się z problemami, skąd zdobyć środki do realizacji swoich planów i zamierzeń. Jeśli to finansowanie ma pochodzić z banku, to często dochodzi do tego niedostosowanie procedur bankowych do rzeczywistości. Jednym z elementów tej rzeczywistości są na przykład „gotowce inwestycyjne”. Owe „gotowce” to produkt, trend, moda, czy wręcz powoli gałąź biznesu nieruchomościowego, który pojawił się wiele lat temu, a w ostatnich 3-4 latach przebojem wdarł się na rynek i skradł serca inwestorów. Wypełnił jednocześnie ich portfele, bo to wyjątkowo dobry sposób na zwiększenie stopy zwrotu z inwestycji. Zarówno tych związanych z wynajmem, jak i dla tych, którzy gotowce tworzą i puszczają w rynek. I właśnie o gotowcach, a konkretnie o możliwościach ich finansowania słów kilka poniżej.

W czasach, kiedy rynek najmu raczkował, pojęcie gotowca występowało po pierwsze sporadycznie, po drugie oznaczało coś zupełnie innego niż obecnie. Nie będziemy roztrząsać przeszłości, zostawmy to kronikarzom, choć pewne odniesienia do niej są konieczne. Obecnie „gotowiec” to w głównej mierze mieszkanie przebudowane w sposób umożliwiający wyciśnięcie ROI na poziomie kilkunastu/kilkudziesięciu procent. Kiedyś kupowało się dwupokojowe mieszkanie, remontowało je, przygotowywało do najmu i już. Raty kredytu bilansowane były wpływami z najmu. Tylko tyle i aż tyle. Dziś to samo mieszkanie staje się zupełnie innym lokum. Z dwóch pokoi tworzy się cztery , albo np. dwie niezależne kawalerki, każda z łazienką i aneksem kuchennym. Wzrostu stopy zwrotu Wam, jako ludziom z branży nie musze tłumaczyć, ani tym bardziej jej wyliczać. Musze jednak zwrócić uwagę na zupełnie inny aspekt takiego procesu inwestycyjnego, a mianowicie podejście banków do finansowania. Jeśli ktoś z czytających sam nie doświadczył problemów z tym związanych, to daję głowę, że słyszał o kimś, kto takie problemy miał.

W głównej mierze problem związany jest z akceptacją rodzaju zabezpieczenia. Bank, oceniając nieruchomość, mającą stanowić zabezpieczenie kredytu, bierze pod uwagę zarówno jego obecną rzeczywistą wartość, a także płynność sprzedaży i rokowania cen na przyszłość. Wszak, zabezpieczając się na niej zakłada czarny scenariusz, w którym to będzie musiał wystawić nieruchomość na licytację w celu odzyskania swoich wierzytelności. Z punktu widzenia inwestora gotowiec ma swoją ponadnormatywną wartość. Dla banku wręcz przeciwnie. Dokonane w lokalu zmiany, jego zdaniem, wpływają na zmniejszenie jego wartości i wpływają negatywnie na płynność sprzedaży. To trochę tak jak ze stuningowanym samochodem. Zmiany dla pasjonatów są atrakcyjne i choć kosztowne, to dla nich warte swojej ceny. Jednak dla większości kierowców taki samochód nawet jeśli nie traci na atrakcyjności, to na pewno nie jest wart swojej ceny. Zmiany dokonywane w takich samochodach często powodują, że wzbudzają zainteresowanie legalistów od bezpieczeństwa jazdy. Są bowiem zrobione czasami nielegalnie, wbrew technicznym prawidłom i przepisom. Dokładnie tak samo jest z gotowcami, które są obrazowo mówiąc takimi stuningowanymi mieszkaniami. Kwestie związane z wielkością pokoi, ciemnymi kuchniami, szerokością korytarzy, czy łazienkami bez wentylacji to tylko niewielka część grzechów świadomie popełnianych przez twórców gotowców, a jednocześnie to lista uchybień, które w oczach rzeczoznawców bankowych dyskwalifikują nieruchomość i powodują negatywne decyzje kredytowe.

Powyższe słowa były ku przestrodze, a teraz skupimy się na tym, co zrobić aby uniknąć w banku niespodzianek. Najłatwiejsze zadanie mają Ci, którzy mieszkanie przygotowują dla siebie lub do sprzedaży. Od strony finansowania przez bank wygląda to jak standardowy kredyt (przynajmniej do pewnego momentu). Inwestycja polega na zakupie i remoncie i o kredyt na takie cele wnioskujemy. Istotnym czynnikiem będzie rozpisanie remontu i wypłata transz. Jeśli środki z pierwszej transzy wykorzystamy na rozpoczęcie budowy 2 łazienek, to inspektor z banku, którego zadaniem jest ocena wykorzystania środków przed wypłata kolejnej transzy, może mieć wątpliwości co do sposobu wykorzystania pieniędzy. Co do zasady, nie ma zakazu posiadania dwóch łazienek w mieszkaniu. Tym niemniej z punktu widzenia banku taka przebudowa może nosić znamiona działań w celu komercyjnego wykorzystania kupionej nieruchomości. Pamiętać należy, że kredyt hipoteczny dla osoby fizycznej ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli wykorzystanie pierwszej transzy nie wzbudzi sprzeciwu banku, to już po zakończeniu całości prac nic się nie ukryje. Czarno na białym będzie widać, że funkcjonalność w odniesieniu do norm została lekko nadszarpnięta. Pozostanie nam rozwinąć swoją kreatywność w tłumaczeniu się, po co nam w mieszkaniu tyle pokoi i łazienek. Wrócę do tego co zaznaczałem w poprzednim akapicie. Jeśli wszelkie prace i przeróbki zostaną wykonane zgodnie z przepisami, na tak zwanym „pełnym legalu”, nie mamy się czego obawiać.  Mamy duże pole do popisu.

W trochę gorszej sytuacji znajdą się Ci, którzy będą chcieli zwykłym kredytem hipotecznym sfinansować zakup przygotowanej nieruchomości. W tym przypadku już na wstępie  będzie widać, że nie wszystko jest tak jak być powinno. Pozostanie nam przekonać rzeczoznawcę wyceniającego nieruchomość, że mieszkanie wygląda na tyle standardowo, że nie jest tworem „komercji” a z drugiej strony łatwość zmian w celu przywrócenia stanu pierwotnego jest bardzo łatwa. Dojdzie do tego oczywiście zawsze drażliwy konflikt pomiędzy stanem w KW (gdzie wpisane są dwa pokoje), a stanem rzeczywistym. Także i przy tym przyda się kreatywność, mieszcząca się oczywiście w granicach zarówno prawa jak i regulacji bankowych.

Jeśli banki jeden po drugim będą odmawiały akceptacji takiej nieruchomości do zakupu, pozostanie nam skorzystanie z tego, który albo łagodniej patrzy na znamiona komercji, albo wręcz akceptuje finansowanie celu komercyjnego. Wybór nie jest zbyt duży, ale póki co możliwy. Z oczywistych względów powyższe słowa nie wyczerpują tematu finansowania „gotowców inwestycyjnych”. Tych z Was, których ciekawią takie rozwiązania, zapraszam na indywidualne konsultacje. Zawsze też pozostanie sfinansowanie tego poprzez kredyt inwestycyjny dla firm, ale to już zupełnie inny temat i zakres wiadomości, czyli materiał na kolejny artykuł.

Krzysztof Iwan