Post Detail

Bywa, że przy udzieleniu kredytu trzeba zapłacić prowizję. No dobrze… powiedzmy, że dodatkowe 100 tysięcy to 2000 prowizji, którą musimy zapłacić na dzień dobry. Jeśli nie wykorzystamy tych dodatkowych środków, prowizja oczywiście przepada. Spójrzmy na to inaczej. Czy przy inwestycji rzędu kilkuset tysięcy złotych zapłacenie dwóch tysięcy za poczucie bezpieczeństwa to wygórowana kwota?

Raty malejące czy równe? Które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Kolejny popełniany błąd to połączenie właściwie dwóch błędów. Składają się na to okres kredytowania i wybór pomiędzy ratami – malejącymi i równymi.

Matematyka finansowa ma swoje twarde zasady, których nie zmienimy. Mówią one jednoznacznie o tym, że czym kredyt krótszy, tym tańszy.

Druga zasada wskazuje na raty malejące. Choć początkowo są one około 30% wyższe niż raty równe, to koszty kredytu są dużo niższe. I tu często można zrobić tak zwaną kumulację, jeśli chodzi o ilość błędów. Wybrać raty malejące i krótki okres kredytowania. Na papierze jak i w rzeczywistości jest taniej. Często jednak np. po roku spłacania okazuje się, że nie dajemy rady. Oprócz kredytu pojawiają się inne wydatki i raty zaczynają uwierać. I trochę wbrew logice nie będziemy skorzy z marszu zamienić nam tych rad na niższe.

Zadacie pytanie – czyli co, kwadratura koła? Niekoniecznie. Od lat wyznaję zasadę i proponuję swoim klientom, że kredyt bierzemy na maksymalny okres, na jaki bank chce nam go dać. I wybieramy raty równe, a nie malejące. Harmonogram spłaty kredytu wyznaczony przez bank to jedno. My możemy spłacać kredyt swoim harmonogramem dokonując nadpłat. Wtedy nasz kredyt robi się tak samo tani jak nominalnie wzięty na krótszy okres i z ratami malejącymi.

I po co to wszystko? Niska wymagalność raty. Jeśli zdarzy się miesiąc, że nie będziemy mieli nadwyżek na nadpłacenie, to po prostu tego nie zrobimy. Zatem znów mówimy o bezpieczeństwie.

Bezpieczny sen, czyli jak uniknąć problemów ze zmiennymi ratami kredytu

Jeśli jesteśmy przy bezpieczeństwie, to gładko możemy przejść do kolejnego parametru przy wyborze kredytu. Nazwijmy go parametrem bezpieczny sen.

Dla tych, którzy posiadają kredyt hipoteczny, bezpieczny sen jest często powiązany stabilnością wysokości raty, którą będą płacić. Zmieniający się na przestrzeni lat wskaźnik wibor, na podstawie którego liczone są oprocentowania, czasem przyprawia o palpitacje serca. Zabezpieczeniem się przed wzrostem raty był wybór rodzaju oprocentowania.

Kredyt może być oprocentowany stopą zmienną i stałą. O ile w tak zwanej zachodniej Europie oprocentowanie stałe ustalane jest na okres 15-20 lat trwania kredytu, o tyle w Polsce przyjęło się, że okres ten to 5 lat. Wybór oprocentowania stałego daje pewność, że w ciągu 5 lat, bez względu na zmieniające się otoczenie gospodarcze, wysokość stóp procentowych i nasza rata pozostaną niezmienne.

Wybierając kredyt z oprocentowaniem zmiennym, narażamy się na zmiany. Przy czym zmiany te mogą być na plus, jak i na minus. I właśnie w związku z tą zmiennością nie zawsze wybór stałego oprocentowania okaże się lekarstwem na spokojny sen. Jeśli stopy procentowe znacząco spadną, nasza rata pozostanie na niezmienionym poziomie, czyli wyższym.

Czy jest złoty środek? Oczywiście że nie, ale przed wyborem oprocentowania wszystko można dokładnie przemyśleć. Stabilność raty trzeba porównać z planami co do kredytu. Jeśli z góry założymy, że kredyt chcemy spłacić wcześniej (na przykład w ciągu kilku lat) lub znacząco nadpłacać, do wyboru oprocentowania trzeba będzie podejść zupełnie inaczej niż w sytuacji, kiedy „grzecznie” będziemy płacić wymaganą ratę co miesiąc.

Czy produkty dodatkowe do kredytu zawsze się opłacają?

Listę błędów, które popełniamy wybierając kredyt hipoteczny, można by wyliczać jeszcze bardzo długo. Ale jak w każdej sprawie są czynniki, które są znaczące i takie, które są nieistotne.

W przypadku kredytów, z tych znaczących pozostał jeden. Choć jest w liczbie mnogiej. To produkty dodatkowe oferowane do kredytu. Znamiennym jest, że czym więcej produktów dodatkowych dobranych do kredytu, tym uzyskujemy w banku lepsze warunki kredytowe. Z jednej strony nie ma się co dziwić. Jeśli bank zarobi na produktach dodatkowych, może odpuścić zarobek stricte na samym kredycie. Z drugiej strony, zgodnie z wymogami ustawy, każdy bank musi mieć kredytu tak zwaną saute. Sęk w tym, że te wersje kredytu są tak drogie, że nikt się na nie nie decyduje.

Jeśli produkty dodatkowe są dobrze dobrane, nie widzę nic złego w tym, aby je zakupić. Trzeba jednak uważać, żeby nie wpaść w ich sidła. Jako przykład podam utrzymanie konta z wpływem wynagrodzenia. Niby nic wielkiego. W ciągu kilku lat trwania kredytu możemy stracić pracę i nie otrzymywać wpływów wynagrodzenia. I tutaj dużo będzie zależało od banku i jego wymogów. Będą takie, które podniosą marżę bardzo nieznacznie i można przyjąć, że nie odczujemy kosztów kredytu. Będą jednak takie, które marżę podniosą na tyle znacząco, że będzie to dla nas bardzo bolesne.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego? Podsumowanie

Na zakończenie wisienka na torcie i, przepraszam z góry za to stwierdzenie, ale bardzo abstrakcyjny powód odrzucania oferty któregoś z banków. To kwestia wyceny nieruchomości.

Często słyszy się „Nie będę składał wniosku do tego banku, bo chcą na dzień dobry 700 zł za wycenę nieruchomości”. Zadaję wtedy wirtualne pytanie – jak to ma się do tego, że kredyt w tym banku, który oferuje wycenę za darmo, jest dużo droższy?

Wymieniłem najważniejsze błędy spotykane przy wyborze kredytu hipotecznego. Jest ich oczywiście o wiele więcej. Wszystkie powyższe, których nie poruszyłem, zasługują na osobne artykuły, bo naprawdę jest o czym pisać.

Masz wątpliwości co do wyboru kredytu?
Skonsultuj się z ekspertem finansowym, zanim podpiszesz umowę. Chętnie Ci pomogę!